一、商業物業按揭（Commercial / Industrial Mortgage）是指以非住宅物業——包括工商大廈（工廈）、商業大廈（商廈）、零售店舖及工業用途樓宇——作為抵押品的按揭貸款。與住宅按揭不同，商業物業按揭的借款用途多與企業經營、物業投資或資產配置直接掛鉤。
在香港，提供此類貸款的機構主要分為兩類：
- 認可機構（Authorized Institutions）： 包括持牌銀行及有限制牌照銀行，受香港金融管理局（HKMA）監管，依據《銀行業條例》。
- 持牌放債人（Licensed Money Lenders）： 依據《放債人條例》由牌照法庭發牌、公司註冊處管理，俗稱「財仔牌」。
商業物業按揭屬於有抵押貸款，部分持牌放債人作為銀行體系以外的融資補充渠道。
二、商業物業按揭的主要客群包括：
- 中小企業東主： 購入工廈單位作生產、倉儲或辦公室自用，避免長期租金支出。
- 物業投資者： 買入商廈、店舖或工廈作出租投資，以租金收入覆蓋按揭供款。
- 企業擴展需求： 公司業務擴張需更大辦公或生產空間，透過按揭置業取代租約。
- 現有業主再融資： 透過轉按或加按釋放已積累的物業權益，為業務注資或周轉。
- 發展商或基金： 收購整棟工商物業進行翻新、改建或重新定位。
案例：一間製造業企業計劃在觀塘購入一個工廈單位作工場及貨倉，總價 2,000 萬港元，向持牌放債人申請六成按揭（1,200 萬），以公司營運收入償還月供。
三、申請條件與所需文件
持牌放債人審批商業物業按揭時，通常要求以下條件與文件：基本申請條件
- 借款人須為年滿 18 歲的香港居民或在港註冊公司。
- 抵押物業須位於香港，業權清晰，並具備合法用途證明（如佔用許可證 / 入伙紙）。
- 借款人須具備穩定收入來源或企業營運現金流，足以覆蓋每月還款。所需文件
類別個人借款人公司借款人身份證明香港身份證公司註冊證書（CI）、商業登記證（BR）、公司章程（M&A）收入證明近 3–6 個月糧單、稅單、銀行月結單近 2–3 年經審計財務報表、利得稅報稅表物業文件臨時買賣合約、業權查冊、差餉及地租通知單同左，另加董事局決議授權借款其他住址證明（近 3 個月）實益擁有人（UBO）聲明、股權架構圖
銀行要求借款人供款與入息比率（DSR）上限：40%
商業物業屬於投資用途，DSR上限為40%，即每月總債務供款不得超過月入40%。
持牌放債人則著重看物業的價值及借款人的生意性質。
四、利率 / 月息、收費結構與計算方式
商業物業按揭的利率水平因機構類型而異，以下為市場概況（截至 2026 年 11 月）：利率參考
機構類型利率基準典型利率範圍說明銀行（H 按）HIBOR + spreadH + 1.3% 至 H + 2.5%（以機構官方最新公布為準）一個月 HIBOR 於 2026 年 11 月 2 日報 2.6775%銀行（P 按）最優惠利率 - discountP - 2.0% 至 P - 2.5%（以機構官方最新公布為準）港元最優惠利率約 5.375%持牌放債人自訂利率年息約 8% 至 24%（以機構官方最新公布為準）較銀行彈性，但利率會較銀行高
常見收費結構
收費項目說明手續費 / 行政費一般為貸款額的 0.5%–2%，部分機構免收估價費由認可估價師行評估物業市值，費用視物業規模而定律師費處理按揭契及抵押登記，通常由借款人承擔提前還款費用根據《放債人條例》第 22 條，借款人有權書面通知後隨時提前還款，放債人不得收取罰款
五、貸款額度、期限與還款方式
貸款額度（按揭成數）
商業物業的按揭成數普遍低於住宅：
物業類型銀行最高成數持牌放債人最高成數工商大廈（工廈）60%–70%（以機構官方最新公布為準）一般 50%–60%商業大廈（商廈）60%–70%一般 50%–60%零售店舖50%–60%一般 40%–50%
根據金管局指引，非住宅物業按揭成數上限為 70%（金管局按揭指引）。持牌放債人不受金管局直接規管，但基於風險管理，通常提供更保守的成數。部分機構可敘造至高於一般水平的成數，但可能需額外抵押或擔保。
貸款期限
- 銀行： 一般最長 15–25 年（以機構官方最新公布為準），視乎物業類型及借款人財務狀況。
- 持牌放債人： 通常 1–15 年，部分可達 20年。相較住宅按揭（最長 30 年），商業物業按揭年期明顯較短。還款方式
- 等額本息（amortization）： 每月固定還款額，包含本金及利息，最常見。
- 只供利息（Interest-only）： 部分放債人提供首 1–3 年只還利息的安排，期滿後轉為本息還款；適合短期周轉需求。
- 氣球還款（Balloon Payment）： 期末一次性償還大額本金，期間只還利息或部分本金；多見於企業融資安排。
六、審批流程與放款時效
持牌放債人辦理商業物業按揭的一般流程如下：
步驟內容所需時間1. 初步諮詢了解借款需求、物業概況及財務狀況即日2. 提交申請及文件遞交身份、收入、物業及公司文件1–2 個工作日3. 物業估價委託認可估價師行進行估值同日進行4. 信貸審批評估借款人還款能力、物業價值及風險5–14 個工作日5. 批核及出函發出貸款批核函（Offer Letter），列明條款1–2 個工作日6. 律師辦理律師行擬備按揭契及辦理土地註冊處登記7–14 個工作日7. 放款款項發放至指定帳戶1–3 個工作日
整體放款時效： 持牌放債人一般需時約 1–2 週，部分機構可在 1 週內完成；銀行則通常需時 4–8 週。審批速度是持牌放債人相對銀行的一大競爭優勢。
七、優缺點分析及與銀行同類產品差異對比
優缺點分析
優點：
- 審批靈活快捷，適合時間緊迫的物業交易或企業周轉。
- 文件要求較銀行精簡，公司借款人無需提交繁複的合規審查。
- 接受銀行可能拒絕的個案，如物業類型特殊、借款人收入結構非典型等。
- 可安排只供利息或氣球還款等靈活還款結構。
缺點：
利率顯著高於銀行，長期供款利息負擔較重。
- 按揭成數一般較銀行保守，需準備更多首期資金。
- 貸款年期較短，每月還款壓力較大。
- 持牌放債人不受金管局直接規管，保障機制不如銀行完善。
- 市場上放債人良莠不齊，需審慎選擇信譽良好的持牌機構。
免責聲明： 僅作產品知識介紹，不構成任何借貸決策建議。具體利率、額度及條款以各機構官方最新公布為準。借款人應根據自身財務狀況審慎評估，必要時諮詢專業財務顧問。